Dépôt de garantie, évitez les litiges

Les clés
– Le dépôt de garantie ne peut désormais être supérieur à un mois de loyer hors charges.
– Aucun remboursement partiel anticipé ne peut être réclamé par le locataire.
– Le bailleur doit produire des devis, s’il garde le dépôt pour faire des travaux.

Le dépôt de garantie fait, en général, l’objet d’une clause dans les baux d’habitation. C’est une somme d’argent versée au propriétaire par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Sa finalité? Répondre de l’exécution des obligations locatives, qu’il s’agisse de montants dont le locataire est redevable en vertu du bail, ou des impôts locatifs auquel le bailleur peut être tenu suite au déménagement du locataire. Toutes sommes dues par le locataire que ce dernier, quittant les lieux, décide parfois de ne pas régler. Un risque que le bailleur tente de conjurer en réclamant le dépôt d’une somme dans laquelle il puisera en cas de besoin. Reste qu’il doit faire sa demande dans les règles, car la somme versée a vocation à être remboursée à l’issue du bail. Il ne s’agit que d’un dépôt, qui continue d’appartenir au locataire. Au propriétaire, confronté à un locataire qui entend bien récupérer ses fonds, d’apporter les justifications nécessaires s’il est déterminé à en conserver une partie, voire la totalité.

À la signature du bail

Faut-il prévoir un dépôt de garantie au contrat? Oui, sauf…

Ce dépôt de garantie n’est pas obligatoire, la loi évoquant seulement la possibilité pour le bailleur de le prévoir au bail (art. 22 al. 1 de la loi du 6juillet 1989). «Indication de la somme en toutes lettres et en chiffres», c’est ce que
mentionnent les contrats types de location dans la case consacrée à ce sujet. Si le contrat de location est rédigé sans recourir à un formulaire type, attention donc à ne pas passer sous silence cette garantie. Dans la pratique, il n’y a guère que les baux verbaux pour lesquels aucun dépôt de garantie, par définition, n’existe. Une exception: aucun dépôt ne peut être exigé par le bailleur dans le cas où le loyer est payable d’avance sur une durée supérieure à deux mois, par exemple, s’il est réglé trimestriellement en termes à échoir (art. 22 al. 2). Le propriétaire, s’il bénéficie d’un paiement anticipé sur les loyers, ne dispose donc d’aucune garantie au titre des réparations locatives lorsque son occupant quitte les lieux.

Peut-on convenir d’un montant supérieur à un mois de loyer? Non sauf…

Le dépôt de garantie ne peut désormais être supérieur à un mois de loyer «en principal», c’est-à-dire hors charges (art. 22 al. 1* modifié par la loi n°2008-111 du 8.2.08). Cette disposition a réduit le dépôt de garantie à un mois de loyer au lieu de deux, même si certains propriétaires et gestionnaires continuent «d’ignorer» la nouvelle règle, se mettant alors dans l’illégalité.
Cette règle n’est toutefois pas applicable aux locations meublées. Le propriétaire est donc libre de convenir avec son locataire d’un dépôt supérieur à un mois de loyer. C’est en effet le droit commun qui s’applique, et non plus la loi du 6juillet 1989 régissant la majorité des baux d’habitation. Il est souvent prévu deux mois de loyers, voire davantage. À noter que ce régime concerne aussi la location d’une résidence secondaire et d’un parking (dès lors qu’il ne constitue pas l’accessoire du logement principal).

Doit-on insérer au bail une clause de révision du dépôt? Non sauf…

Le dépôt de garantie demeure inchangé pendant toute la location. Aucune clause de révision de son montant ne peut être prévue au bail, qu’il s’agisse de tenir compte des augmentations annuelles indicielles du loyer ou de profiter du renouvellement du bail à son échéance normale. Mais, là encore, cette règle ne s’applique qu’aux baux régis par la loi du 6juillet 1989. L’aménagement du bail d’une location meublée étant libre, certains bailleurs, jouant la carte de la sécurité, arrivent à imposer à leurs locataires une clause de révision du dépôt de garantie, destinée à le réajuster en cours de bail. Sachant qu’un tel choix risque de complexifier la relation locative…

Peut-on prévoir la conservation du dépôt si le bail est rompu aux torts du locataire? Oui.

Il est conseillé de prévoir dans le bail que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, notamment par le jeu de la clause résolutoire, si la résiliation intervient aux torts du locataire, comme en cas de non-paiement des loyers ou de défaut d’assurance. Cette clause, dans la mesure où elle n’est pas réputée non écrite, est estimée valable. Pour autant, elle est considérée par les juges comme une clause pénale. En conséquence, il y a le risque que le locataire demande sa réduction, si le montant retenu apparaît excessif, et ce sur le fondement de l’article 1152 du Code civil.

Durant la vie du bail

le bailleur peut-il Demander un dépôt de garantie en cours de location? Non sauf…

À supposer que le dépôt de garantie n’ait pas été prévu dès l’origine au contrat, le propriétaire négligent est infondé à en obtenir par la suite le versement, pas même à l’occasion du renouvellement du bail… sauf à emporter l’accord de son locataire. Une exception: le bailleur est en droit de demander le versement d’un dépôt de garantie à partir du moment où son locataire en place demande, comme la loi l’y autorise, à payer son loyer mensuellement (art. 7a), dans l’hypothèse où le bail prévoierait que le loyer est payable d’avance sur une durée supérieure à deux mois, par exemple trimestriellement en termes à échoir (art. 22 al. 2). En l’absence de précision légale, il semble que le montant du dépôt de garantie est alors calculé à la date de sa constitution, sur la base du loyer en vigueur, éventuellement révisé.

En cas de colocation, le bailleur doit-il rembourser au partant sa quote-part du dépôt? Non.

La loi stipule clairement que la restitution du dépôt de garantie est conditionnée à la remise des clés par le locataire (art. 22 al. 3). Cette condition n’est donc pas remplie dès lors que le bail se poursuit avec les autres colocataires. Cela signifie que la restitution du dépôt n’interviendra qu’après le départ de l’ensemble des colocataires. Au locataire sortant de trouver un arrangement avec sa (son) remplaçant(e) ou les occupants restant dans les lieux loués, ce qui n’est nullement l’affaire du bailleur.

Le locataire qui a versé deux mois de loyer peut-il exiger le remboursement d’un mois de loyer pour être en conformité avec la nouvelle législation? Non.

La nouvelle règle selon laquelle le dépôt de garantie versé par le locataire ne peut désormais être supérieur à un mois de loyer hors charges s’applique pour les contrats de location conclus à partir du 9février 2008. Les baux toujours en cours signés antérieurement à cette date ne sont donc pas concernés par cette nouvelle disposition. En conséquence, aucun remboursement partiel anticipé ne peut être réclamé par un locataire en place. Deux réponses ministérielles ont tranché en ce sens (Rép. min. n°37604, JO AN, 19.05.09, p.4954 et n°27297, JO AN, 9.06.09, p.5647).

À la fin du bail

Le locataire a-t-il le droit d’imputer son dernier mois de loyer sur le dépôt de garantie? Non.

Le subterfuge est bien connu des bailleurs: le locataire s’abstient de payer son dernier mois de loyer en l’imputant sur le dépôt de garantie, dont il est créancier lors de la restitution – ce qui, au passage, ne vaut pas compensation puisque le dépôt de garantie s’entend hors charges… Un tel procédé est bien sûr interdit. En effet il ôte toute fonction de garantie au dépôt, qui vise aussi à couvrir la remise en état éventuelle du logement. Les tribunaux ont eu l’occasion de se prononcer en ce sens (notamment cass. civ. 3e du 5.10.99, n°98-10.162). Le propriétaire, confronté à ce cas de figure, a tout intérêt à réagir au plus vite, tant que le locataire est encore dans les lieux. L’envoi d’un courrier de mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, peut faire son effet. À défaut, la procédure la plus simple est une demande en injonction de payer à introduire devant le tribunal d’instance du lieu de la location. Si le propriétaire a confié la gestion de son logement à un administrateur de biens, il peut engager la responsabilité de ce dernier s’il a négligé d’encaisser le dernier loyer du locataire.

Faut-il faire droit à la demande du locataire qui exige d’être remboursé du dépôt dès la remise des clés? Non.

La remise des clés par le locataire fait courir le délai maximal de deux mois dont dispose le bailleur pour lui restituer le dépôt de garantie (art. 22 al. 3). En effet, le point de départ de ce délai n’est pas la date d’expiration du bail mais la restitution effective des clés au bailleur. Le locataire est donc infondé à demander la restitution du dépôt de garantie avant, quand bien même les comptes avec le bailleur seraient apurés (aucun loyer en retard, état des lieux de sortie ne faisant apparaître de réparation à la charge du locataire), à la réserve près de la régularisation des charges. Ainsi, si les clés sont rendues le 10mai 2010, le bailleur a jusqu’au 10juillet pour rembourser le dépôt de garantie et il n’a pas à se justifier.

Le bailleur a-t-il à justifier des sommes retenues? Oui.

Le propriétaire est en droit d’effectuer deux types de retenues sur le dépôt de garantie: d’une part les sommes lui «restant dues», d’autre part les sommes dont il pourrait être tenu «aux lieux et place du locataire» (art. 22 al. 3). Dans la première catégorie, il s’agit des arriérés de loyers et de charges, mais aussi des frais à engager pour effectuer des travaux dans le logement, rendus nécessaires par le manquement du locataire à ses obligations. À savoir, l’entretien courant du logement et de ses éléments d’équipements, les menues réparations voire des dégradations, sachant que le bailleur ne peut conserver le dépôt de garantie pour financer des travaux occasionnés par la vétusté ou une malfaçon. Dans la seconde catégorie, sont concernées la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Autant de retenues qui doivent être «dûment justifiées» par le propriétaire (art. 22 al. 3). La loi n’apporte pas plus de précision. La justification est facile à produire si la créance peut être chiffrée en vertu du bail lui-même, ainsi s’agissant de loyers. Ce n’est pas le cas s’il est question de déterminer la somme correspondant à des travaux. Le propriétaire ne pouvant en aucun cas la fixer de manière arbitraire, il devra produire un devis établi par un professionnel. En revanche, il n’est pas tenu de produire les justificatifs des travaux à effectuer dans le délai de deux mois qui lui est imparti pour restituer le dépôt de garantie. La Cour de cassation l’a affirmé très clairement (cass. civ. 3e du 8.12.09, n° 08-20.340).

Le bailleur Doit-il prouver qu’il a réalisé les travaux ayant justifié la retenue? Non.

La loi n’oblige pas le propriétaire à exécuter des travaux de remise en état lorsqu’il conserve une partie, voire la totalité, du dépôt de garantie en raison de dégradations commises par le locataire. En d’autres termes, il n’est pas obligé de produire la facture des travaux acquittés (cass. civ. 3e du 16.09.08, n°07-15.789). La présentation d’un devis est donc suffisante. Encore faut-il que, en cas de litige, le propriétaire puisse établir la matérialité d’un préjudice, résultant d’une difficulté à louer compte tenu des dégradations constatées. Un arrêt récent (cass. civ. 3e du 31.03.09, n° 08-12.714) semble avoir, sur ce point, opéré un revirement par rapport à une jurisprudence favorable au bailleur jusque-là bien établie, qui n’exigeait pas qu’il justifie d’un préjudice (cass. civ. 3e, 30.01.02, n°00-15.784).

Peut-on arrêter tardivement les comptes en cas de difficultés? Oui.

La loi impose au propriétaire d’établir un arrêté des comptes en vue de détailler les sommes retenues (art. 22 al. 5). Ce document purement informatif n’est soumis à aucun formalisme. En principe, il doit intervenir dans le délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire. Si la sortie des lieux se passe normalement, le bailleur va convenir avec son locataire d’une régularisation provisoire dans l’attente des pièces justificatives disponibles. En cas de difficultés entre les parties portant sur la restitution du solde du dépôt de garantie, il est admis par les juges que les intérêts légaux dont bénéficie le locataire sur ce montant ne commencent à courir que le jour où il sera possible d’arrêter les comptes (cass. civ. 3e du 8.3.92, n°90-11.763).
Une autre difficulté s’impose au bailleur: l’arrêté des comptes de la copropriété ne se fait qu’une fois par an. Aussi les tribunaux admettent-ils que le bailleur restitue au locataire sortant 80% du dépôt de garantie dans le délai légal de deux mois et ne lui rembourse l’éventuel solde de charges trop-perçu, toujours sans intérêts, qu’après la régularisation annuelle des comptes de copropriété. Une récente réponse ministérielle est venue conforter cette solution (Rép. min. JO AN, n°59826, 9.2.10, p. 1467).

Le bailleur peut-il conserver les intérêts acquis sur le dépôt au départ du locataire? Oui.

Le dépôt de garantie ne produit pas d’intérêt au profit du locataire, contrairement à d’autres systèmes étrangers…, et malgré une tentative législative avortée en France sur le sujet. Libre donc au bailleur de verser la somme représentée par ce dépôt sur un compte rémunéré de son choix. Il conserve les intérêts venant à être acquis pendant toute la période de location, et ce intégralement.

Peut-on restituer le dépôt de garantie indifféremment à Madame ou Monsieur, les anciens locataires s’étant mariés en cours de bail? Oui sauf…

Le bailleur est rarement averti du changement de statut matrimonial de ses locataires… Mais à supposer qu’il le soit, tout va dépendre de leur régime matrimonial. S’ils sont devenus époux communs de biens, le dépôt de garantie peut être restitué indifféremment à l’un ou à l’autre: ils ont chacun qualité pour encaisser la somme qu’il représente (art. 1421 du Code civil). En revanche, s’ils sont séparés de biens, le dépôt de garantie sera restitué à celui qui l’avait versé… à moins que son montant n’ait été prélevé à l’origine sur un compte indivis. En pratique, s’entendre par écrit avec les locataires est sûrement plus simple…

Lorsque le propriétaire a changé en cours de bail, le bailleur initial doit-il rendre le dépôt? Non

Attention, c’est désormais le nouveau bailleur qui est tenu à la restitution du dépôt de garantie, que le changement de propriétaires soit intervenu après une vente, une donation ou une succession (art. 22 al. 6 modifié par la loi n°2009-323 du 25.3.09). Ce texte renverse la solution antérieure, issue de la jurisprudence, selon laquelle, en cas de vente, c’était le bailleur originaire qui restait débiteur de la restitution. Le nouveau régime s’applique quand bien même une convention contraire aurait été passée entre vendeur et acquéreur. Celle-ci, inopposable au locataire, n’a d’effet qu’entre ces parties.

Le bailleur peut-il rembourser le montant du dépôt au concubin non cotitulaire du bail? Non.

Le fait que le contrat de bail ait été transféré au profit de la concubine notoire du locataire décédé en vertu de la loi (art. 14), n’a aucune incidence sur le dépôt de garantie. Cette personne n’est pas pour autant légitime à obtenir le remboursement d’une somme qu’elle n’a pas versée. Ce sont les héritiers du locataire initial qui, en application des règles du droit successoral, sont créanciers du dépôt de garantie. Une réponse ministérielle a été rendue en ce sens (Rép. min. JOAN, n°308, 17.10. 88, p.22).

*En l’absence de précision, les articles cités sont issus de la loi du 6.7.89.